"两会”刚刚结束， 关于房地产业五大猜想

随着两会的结束,我国的经济形式和社会体制又将步入一个全新的阶段,几大部委的重组和高级官员的查办;央行的不断加息和基金的不断发行,似乎都在向全社会给出一个信号:中国经济的全面市场化时代已经来临.而关乎国计民生的房地产业的发展走向又将面临怎样的调整和变化呢?住房和城乡建设部组建意义或将在以下五个方面得到体现:

紧缩银根,限制开发规模,从而引发一场新的兼并大战

银根紧缩是今后2--3年我国经济发展的基本国策,不仅仅是针对房地产业,但是,这一基本国策给房地产带来的影响却是开发规模将受到极大的限制.资金链和现金流是房地产企业生存的基本保障,没有了产业政策的支持,失去信贷资金来源的开发企业也就没有了竞争的资本,真正意义上的市场规模将极大萎缩,现有的开发企业将有一部分陷入资金困境,由市场决定其命运,自生自灭.重组和收购将成为市场新的关注焦点.

加快制定相应的法律法规,为全面市场化运营保驾护航

房地产市场从以政策为指导向以法律治理为依据的过渡在所难免,尽快把行内的规章、规程上升到法律的高度，实行违法必究的事后追责制，“治乱世、用重刑。”过程市场化，结果法制化，不必左右解释，违法就要处罚，从而杜绝贪污受贿乱收费，有效的降低开发成本，让利于民。

从自由竞争到相对垄断过渡,打造房地产业的超级航母

自由市场发展的最后结果，就是打破秩序,恶性竞争.从而造成社会资源的过度分散,行业整体成本增加,转加到消费者头上,就是商品价格的上涨,从无序到有序,再到打乱旧秩序建立新规则,是市场发展的必然规律.十几年的竞争,大小开发企业无数,靠关系投机者有之,追求短期效益的跟风者大有人在,真正胸怀天下、“风物长宜放眼量”的又有几何？中国不可能独立于世界之外，市场的国际化呼唤实力强大，勇于承担社会责任的超级房地产企业航母，整合土地和人力资源、降低成本,减轻政府在保障居民住房上的压力.从单纯的追求个体项目的高额利润向追求规模效益转变.

住房保障体系的全面施行,以企业制约企业

这是政府在此次产业调整过程中的一项重大举措。新法规的制定将为这一体系的有效实施提供坚实的基础.为此,政府将会在现有的城市设施基础上,重新规划土地性质,为保障房提供足够的土地资源,并同时投入一定的资金改善市政基础设施,届时,参与竞争的条件将不仅仅是出价的高低,开发企业将被依据各自的资产规模,信用等级确定是否有资格进入这一体系的建设.政府并将对保障房的成本核算,建设标准及企业利润进行严格的审计,换句话说,新体系的实施,将会以合约的形式,由政府代表消费者先与开发商签定合同,双方以平等的合同主体身份享受相应的权利,承担相应的义务,并依法承担违约责任.这一计划的全面实施,对那些规模小,信用差的开发企业的打击将是致命的,实力决定一切,强者愈强是市场的选择.

全面推广大物业概念,降低开发过程中的内耗成本

以笔者看来,"住房与城乡建设部"或许称之为"开发与城乡建设部"更为贴切,城乡建设本就包括住房嘛,应该是先有土地开发,后有城乡建设.且不论如何称呼,政府的意图是十分明显的:作为住房建设主体的开发商的地位得到了提高,开发与建设同样纳入了部委一级的管理,这是否意味着保障房计划的实施,或许带来一场物业概念的革命?

以目前房地产市场现状看:政府收税费和规费,设计挣设计费,施工单位挣建设费,销售挣代理费,开发商挣利润.各单位在房屋建设阶段明争暗斗,各为其主;分完钱"各扫门前雪",一切遗留问题交给物业去解决,看起来符合市场的竞争规则,实际上忽略了市场的另一层面--社会义务.各环节,各单位都在尽力争取自己的利益,而不去最大限度的优化方案,降低成本.诸如设计单位为了满足开发单位的时间要求,施工图往往做的很保守和粗糙,造成材料的浪费和变更洽商的大量增加;施工单位为了争取时间和追求单方效益,开工前并不严格审图,边施工边提问题修改图纸,返工,窝工现象比比皆是,造成人力物力的极大浪费.

如此错综复杂的环节,成本怎能不增加,房价又如何能够不高.因此,把土地开发到社区管理的中间一切环节纳入"大物业"概念,让那些想承担保障房开发的企业,都必须具备开发,设计,施工和物业管理四项资质和能力,从而优化开发流程,降低成本,让有实力的开发商承担起更大的社会责任,将是市场发展的必然选择.

但愿新部委的成立,能给国民带来新的希望.

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